海景房：定位物業(yè)配套齊轉(zhuǎn)變 既有“海景”又有“前景”
曾幾何時(shí)，擁有一套“面朝大海春暖花開(kāi)”的“海景房”，是很多人的一個(gè)詩(shī)意棲居夢(mèng)想。正是為了迎合這種市場(chǎng)需求，我國(guó)沿海一線出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。在這種大背景下，自２０世紀(jì)９０年代初開(kāi)始，乳山銀灘便確立了以房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的發(fā)展思路。一時(shí)間，銀灘沿海一線塔吊林立群樓競(jìng)起，隨著房產(chǎn)代理商在全國(guó)各地布子設(shè)點(diǎn)和立體轟炸式的宣傳推銷(xiāo)，“銀灘海景房”賣(mài)遍了大江南北。
一“房”獨(dú)大的局面確實(shí)對(duì)銀灘的建設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)揮了支柱性作用，但近幾年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，再加上可供開(kāi)發(fā)的資源越來(lái)越少，像很多以濱海地產(chǎn)為支撐的地區(qū)一樣，銀灘海景房路子越走越窄。順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大趨勢(shì)和城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，近年來(lái)，乳山不斷探索海景房轉(zhuǎn)型發(fā)展新路子。
區(qū)域定位：從“景區(qū)”到“城區(qū)”
銀灘素有“天下第一灘”和“中國(guó)最美海岸線”之稱(chēng)，是４Ａ級(jí)景區(qū)。毋庸諱言，在開(kāi)發(fā)之初，銀灘的基礎(chǔ)設(shè)施配套是按景區(qū)的實(shí)際需求來(lái)做的，只能滿(mǎn)足季節(jié)性游客的休閑旅游需求，無(wú)法支撐大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目和日益增加的常住居民。
這一歷史欠賬，要補(bǔ)上。早在２０１０年前后，乳山市通過(guò)調(diào)整發(fā)展規(guī)劃，將銀灘從旅游度假區(qū)調(diào)整為新城區(qū)，不斷健全完善配套設(shè)施，以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷增加、常住人口逐年增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)需要。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境是銀灘的一張名片。乳山市在銀灘東西兩處分別規(guī)劃建設(shè)了日污水處理能力３萬(wàn)噸和２萬(wàn)噸的污水處理廠。同時(shí)，在銀灘區(qū)域內(nèi)積極實(shí)施雨污分流工程，鋪設(shè)了總長(zhǎng)度１１７公里的污水管網(wǎng)，建設(shè)了污水提升泵站１０座，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)污水經(jīng)管道收集后進(jìn)入污水處理廠。在城市環(huán)境衛(wèi)生常態(tài)化保潔的基礎(chǔ)上，乳山銀灘加大對(duì)２０余公里沙灘的管理維護(hù)，安排專(zhuān)人隊(duì)伍每日對(duì)沙灘問(wèn)題進(jìn)行巡查并結(jié)合潮汐對(duì)海岸環(huán)境進(jìn)行清理。
為了解決銀灘冬季供暖問(wèn)題，乳山市投資建設(shè)了銀灘熱力，通過(guò)逐年增設(shè)熱力管網(wǎng)增加銀灘區(qū)域內(nèi)集中供熱面積。針對(duì)小區(qū)冬季常住居民少的實(shí)際，探索實(shí)施燃?xì)馊∨�、電取暖、空氣源熱泵、地源熱泵取暖等多種清潔能源供暖方式來(lái)擴(kuò)大供暖覆蓋面。在銀灘部分新建小區(qū)，開(kāi)發(fā)商除了預(yù)留地暖供熱管道外，還通過(guò)免費(fèi)配套增設(shè)燃?xì)獗趻鞝t、空氣源熱泵等設(shè)施，滿(mǎn)足小區(qū)居民分散供暖需求。同時(shí)，部分銀灘業(yè)主還會(huì)通過(guò)短期租賃集中供暖房屋、選擇供暖養(yǎng)生養(yǎng)老公寓等方式過(guò)冬。
來(lái)自河北的李麗表示，每年春節(jié)假期她都會(huì)過(guò)來(lái)陪老人住半個(gè)月。以前她選擇在周邊集中供暖的公寓租住，現(xiàn)在她購(gòu)置的海景房可以燃?xì)馊∨�，打開(kāi)開(kāi)關(guān)就能隨時(shí)調(diào)控室內(nèi)溫度，很方便，可以隨走隨停。
燃?xì)馊∨�，管道“不斷氣”。在天然氣供�?yīng)上，乳山銀灘通過(guò)增鋪管道線路，打通與外管道接口，實(shí)現(xiàn)全區(qū)域燃?xì)夤艿纻鬏敚⒅鸩綐?gòu)建起雙管道供氣，為銀灘居民日常生活和冬季取暖供氣提供了保障。截至去年年初，銀灘區(qū)域內(nèi)天然氣用戶(hù)已經(jīng)超過(guò)１５萬(wàn)戶(hù)。
為滿(mǎn)足居民健康養(yǎng)生需求，乳山在銀灘已有的銀灘醫(yī)院、白沙灘鎮(zhèn)衛(wèi)生院等４處一級(jí)甲等醫(yī)院的基礎(chǔ)上，又新設(shè)立了醫(yī)療水平與中心城區(qū)水平相近的乳山第二人民醫(yī)院。在社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)方面，乳山銀灘圍繞慢性病、家庭醫(yī)生公共服務(wù)等，組織醫(yī)療機(jī)構(gòu)加強(qiáng)組織開(kāi)展心理咨詢(xún)、衛(wèi)生保健、疾病預(yù)防咨詢(xún)等社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，使銀灘居民可安心享受健康生活�？紤]到銀灘外地居民較多，教育需求大，乳山市高標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃建成了省級(jí)規(guī)范化九年一貫制中心學(xué)�！咨碁╂�(zhèn)初級(jí)中學(xué)，對(duì)外來(lái)居民采取優(yōu)惠措施，不管學(xué)生戶(hù)口是否在銀灘，只要在銀灘有居住證或者住房，就可為孩子辦理學(xué)籍�！般y灘周邊有３所省級(jí)規(guī)范化九年一貫制學(xué)校，在校學(xué)生３３００多人，其中家住銀灘在外地學(xué)生人數(shù)達(dá)到１６００多人，占比已經(jīng)過(guò)半數(shù)�！比樯绞薪腆w局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
物業(yè)升級(jí)：從“能住”到“宜居”
走進(jìn)銀灘金鼎銀龍灣小區(qū)猶如走進(jìn)了一座公園，小區(qū)內(nèi)不僅綠樹(shù)成蔭，還配備了露天泳池、水果采摘林、休閑水吧、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂(lè)園等配套設(shè)施，居民鍛煉、休閑根本不需出小區(qū)。在小區(qū)樹(shù)蔭下，不時(shí)能看到三三兩兩的業(yè)主坐在花壇的大理石板上，或干脆席地而坐，玩手機(jī)、聊天、打牌，悠然自得。最讓業(yè)主舒心地是，小區(qū)配套建設(shè)了業(yè)主會(huì)所，健身房、茶藝室、電子閱覽室、棋牌室、會(huì)議室、西點(diǎn)屋、干洗店、票務(wù)中心、兒童樂(lè)園一應(yīng)俱全，能滿(mǎn)足不同年齡段業(yè)主休閑娛樂(lè)需求。
開(kāi)發(fā)之初，乳山海景房只是滿(mǎn)足于“能住”，海景房轉(zhuǎn)型升級(jí)，一個(gè)重要的方向就是“宜居”。如今，在銀灘很多企業(yè)都像金鼎一樣，告別原來(lái)“蓋房賣(mài)房”的簡(jiǎn)單粗放式開(kāi)發(fā)思路，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)嚴(yán)格控制海景房開(kāi)發(fā)面積，增加社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、文體活動(dòng)中心等生活設(shè)施和休閑服務(wù)設(shè)施配套，老舊小區(qū)通過(guò)改建新上配套設(shè)施，提升物業(yè)服務(wù)水平等方式，滿(mǎn)足業(yè)主生活需求。服務(wù)銀灘４０多個(gè)小區(qū)的銀灘物業(yè)公司構(gòu)建了“５３２１”服務(wù)工作體系，只要業(yè)主有所呼，物業(yè)就有所應(yīng)。對(duì)于業(yè)主的訴求，物業(yè)人員接到信息于５分鐘內(nèi)派工，對(duì)于能當(dāng)場(chǎng)協(xié)調(diào)解決的小問(wèn)題３０分鐘內(nèi)解決，對(duì)于復(fù)雜繁瑣的問(wèn)題在２小時(shí)內(nèi)解決，對(duì)于特殊問(wèn)題需要協(xié)調(diào)解決的爭(zhēng)取在１天內(nèi)提出解決方案，受到業(yè)主認(rèn)可。在銀灘從事１０多年房產(chǎn)銷(xiāo)售的金鼎公司負(fù)責(zé)人尹剛對(duì)業(yè)主的消費(fèi)需求很有感觸：“從無(wú)序到有序，從盲目到理性，人們對(duì)購(gòu)買(mǎi)海景房的需求都有了自己的判斷。比如是買(mǎi)來(lái)自己養(yǎng)老，還是投資等待升值，都有了很理性的分析。過(guò)去那種一味地領(lǐng)著購(gòu)房團(tuán)轉(zhuǎn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售模式早已經(jīng)沒(méi)有了市場(chǎng)�！币鼊偨榻B，過(guò)去“推窗看�！本湍芪慌�(gòu)房者，但現(xiàn)在業(yè)主并不是一味地追求“看�！�，除了風(fēng)景，他們更關(guān)心的是小區(qū)綠化、物業(yè)服務(wù)，以及周邊公交、商超配套，只有高品質(zhì)、高配套的精致小區(qū)才是銀灘海景房未來(lái)的出路。
在銀灘不時(shí)能看到全國(guó)各地牌照的車(chē)輛拉著看房團(tuán)，在銀灘的海邊、旅游景點(diǎn)和小區(qū)樓盤(pán)內(nèi)穿梭，很多購(gòu)房者對(duì)銀灘的自然環(huán)境很滿(mǎn)意。但當(dāng)被問(wèn)到，有大海，有新鮮空氣，你們是否就能當(dāng)場(chǎng)拍板買(mǎi)房時(shí)，很多業(yè)主給出了否定的答案。
“離大海遠(yuǎn)近不重要，關(guān)鍵要看小區(qū)的配套，特別是物業(yè)服務(wù)好不好�！薄拔覀冝D(zhuǎn)了好幾個(gè)小區(qū)，各有利弊，有的小區(qū)雖然離大海遠(yuǎn)，但是小區(qū)周邊有公交站點(diǎn)，出行很方便，就讓我們很動(dòng)心。”“我和老伴就喜歡安靜的地方，最重要的一點(diǎn)是就醫(yī)方便，頭痛腦熱時(shí)可以第一時(shí)間趕到醫(yī)院。”業(yè)主的答案也驗(yàn)證了尹剛對(duì)海景房市場(chǎng)需求的判斷。
努力目標(biāo)：讓“候鳥(niǎo)”變“留鳥(niǎo)”
“這里靠海，夏天很涼爽，關(guān)鍵是人少、車(chē)少�！眮�(lái)自重慶的杜銀城說(shuō)，第一次來(lái)銀灘就相中了這里的環(huán)境，買(mǎi)了一套５０多平方米的海景房，為了夏天可以逃離“火爐”。
每年７月，杜銀城會(huì)帶著家人來(lái)銀灘避暑，有時(shí)也會(huì)把房子鑰匙交給親朋好友來(lái)銀灘度假。２０１７年退休后，他和老伴決定留在銀灘定居，并又在小區(qū)內(nèi)購(gòu)置了一套海景房，用于子女每年短期度假。
“最初我們買(mǎi)海景房就是為了度假，沒(méi)打算長(zhǎng)年居住，房子半年閑著很正常。如果這里人擠人，誰(shuí)還會(huì)從千里之外跑過(guò)來(lái)購(gòu)房呢？”對(duì)于很多人拋出的銀灘多數(shù)海景房空閑的質(zhì)疑，杜銀城說(shuō)，他所居住的小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主都和他的想法一樣，購(gòu)房是為了改善居住環(huán)境，而不是為了炒房，等房子升值后再賣(mài)掉。所以在他們看來(lái)銀灘海景房“半年閑”，甚至網(wǎng)上說(shuō)的冬季“空城”現(xiàn)象很正常。
在銀灘，和杜銀城一樣，抱著旅游度假的初衷購(gòu)買(mǎi)海景房的業(yè)主并不在少數(shù)。“我冬天去三亞，夏天來(lái)銀灘�！便y灘銀河花園小區(qū)業(yè)主欒吉祥說(shuō)，從退休后他也就春節(jié)回老家走親戚，其他時(shí)間基本都在海景房里，他已經(jīng)習(xí)慣了這種“候鳥(niǎo)式”的旅居生活方式，在銀灘也結(jié)交了很多這樣的業(yè)主。
分析房屋空置的原因，主要有這樣幾種情況：有的業(yè)主單純因旅游度假購(gòu)房，每年會(huì)來(lái)銀灘短住一段時(shí)間，其余時(shí)間在工作的城市生活；有的業(yè)主相中了銀灘的自然環(huán)境，為了退休養(yǎng)老而購(gòu)房，由于沒(méi)到退休年齡，或者退休后無(wú)法離開(kāi)居住地，造成了短期閑置；有的業(yè)主為了投資，沒(méi)有購(gòu)房居住的打算，造成長(zhǎng)期閑置。
怎樣才能讓越來(lái)越多的候鳥(niǎo)留下來(lái)？這也是乳山銀灘正在破解的一個(gè)難題�！俺颂嵘浻布h(huán)境之外，還要組織豐富多彩的文體活動(dòng)，讓業(yè)主的心穩(wěn)下來(lái)，讓他們對(duì)銀灘有牽掛，來(lái)了不想走，走了常惦記�！比樯綖I海新區(qū)負(fù)責(zé)同志表示。
為更好地滿(mǎn)足銀灘社區(qū)居民的精神文化需求，乳山濱海新區(qū)連續(xù)４年舉辦“城市社區(qū)文化藝術(shù)節(jié)”，給群眾搭建文化交流、才藝展示的平臺(tái)，在激活區(qū)域文化氛圍的同時(shí)，增進(jìn)社區(qū)居民之間的交流互動(dòng)，突顯銀灘人樂(lè)在銀灘、健康向上的精神風(fēng)貌，展示出乳山銀灘人民安康、社會(huì)和諧的景象。為彰顯銀灘區(qū)域文化特色，著力打造社區(qū)文化精品，乳山濱海新區(qū)積極調(diào)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)９個(gè)城市社區(qū)的積極性，引導(dǎo)社區(qū)打造特色鮮明的文化服務(wù)品牌，把文化大餐送到群眾家門(mén)口，不斷提高銀灘居民文化素養(yǎng)，提升居民認(rèn)同感和歸屬感。乳山銀灘的頤和社區(qū)把以“黨建引領(lǐng)，紅色物業(yè)”為主導(dǎo)的特色文化品牌融入到居民日常生活中，將紅色物業(yè)黨建與社區(qū)黨員、群眾的業(yè)余文化活動(dòng)相融合，推進(jìn)了“精致小區(qū)”建設(shè)；大慶社區(qū)組建了銀灘夢(mèng)藝術(shù)團(tuán)，其中包括楓葉舞蹈隊(duì)、齊揚(yáng)器樂(lè)隊(duì)、東方模特隊(duì)團(tuán)體組織等，引導(dǎo)銀灘文體愛(ài)好者及熱心公益事業(yè)的居民發(fā)揮才能，通過(guò)搭建平臺(tái)組織活動(dòng)，用文化元素聚集服務(wù)正能量。
手記：理性看待房?jī)r(jià)，“炒房”心態(tài)當(dāng)休
近年來(lái)，乳山銀灘海景房“白菜價(jià)”的標(biāo)簽引人注目。曾有報(bào)道稱(chēng)，二手房?jī)r(jià)格跌回１０年前，一套頂樓閣樓的交易價(jià)格不足２０００元每平方米。而所謂的低價(jià)，其實(shí)“五花八門(mén)”，二手房中介也給出了不同的回應(yīng)：那套房源沒(méi)有了，這兒還有其他房源，但是價(jià)格高一些；那套房子房齡有２０年了，毛坯房；是單獨(dú)的閣樓，很適合來(lái)旅游短住。而查閱二手房交易網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，多數(shù)在售的二手房房?jī)r(jià)在每平方米４０００元左右，但也有價(jià)格在２５００元每平方米的房子。
房源位置、房齡、售賣(mài)目的等多種因素影響導(dǎo)致了乳山銀灘二手房看似“白菜價(jià)”。放眼全國(guó)各地，影響二手房?jī)r(jià)格的因素很多，既有城市發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等大環(huán)境的影響，也與周邊教育、醫(yī)療、出行等服務(wù)配套息息相關(guān)。對(duì)于一座城市而言，房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)高低起伏很正常，這既是適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的需要，也是適應(yīng)市場(chǎng)剛需和軟需的自主調(diào)節(jié)。因此，很難根據(jù)某一套或幾套海景房的價(jià)格來(lái)定性乳山銀灘房地產(chǎn)業(yè)。
在銀灘，與二手房?jī)r(jià)格形成鮮明對(duì)比的是新建樓盤(pán)，均價(jià)在萬(wàn)元左右。作為一種稀缺資源，隨著海邊區(qū)域海景房的開(kāi)發(fā)，以及政府對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管控，能夠開(kāi)發(fā)售賣(mài)的海景房越來(lái)越稀少。加之，建筑原材料價(jià)格、人工成本等上漲，新房?jī)r(jià)格自然水漲船高。
在銀灘，有部分“炒房客”做了虧本買(mǎi)賣(mài)，便因此“唱衰”整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。在全國(guó)范圍來(lái)看，房?jī)r(jià)只漲不跌已是過(guò)去時(shí)，房?jī)r(jià)起落逐漸成為常態(tài)。國(guó)家一直在提倡“房住不炒”，“炒房”心態(tài)當(dāng)休矣。（來(lái)源：大眾日?qǐng)?bào)）
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