“避暑房”市場(chǎng)旺季將臨，作為夏季降溫標(biāo)配，你準(zhǔn)備好了嗎
休閑地產(chǎn)是依托核心主題、 以休閑度假為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，也是近年來(lái)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。重慶依托盆地山地的地貌特征和海拔差異形成獨(dú)特的氣候特征，重慶是國(guó)內(nèi)聞名的火爐城市，夏季重慶主城區(qū)常年持續(xù)高溫濕熱氣候特征從休閑度假需求中催生出了避暑度假需求。
早在２０１４年重慶制定出臺(tái)了《重慶市避暑度假地產(chǎn)規(guī)劃（２０１４－２０２０年）》，明確重點(diǎn)發(fā)展２２個(gè)片區(qū)（萬(wàn)州區(qū)、黔江區(qū)、涪陵區(qū)、巴南區(qū)、江津區(qū)、南川區(qū)、綦江區(qū)、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、武隆縣、忠縣、開(kāi)縣、云陽(yáng)縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣、石柱縣、酉陽(yáng)縣、彭水縣、萬(wàn)盛經(jīng)開(kāi)區(qū)等區(qū)縣、自治縣、開(kāi)發(fā)區(qū)）、總建筑面積３０００萬(wàn)ｍ２，５７萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)。推進(jìn)避暑度假地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，已經(jīng)成為重慶適應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、實(shí)施鄉(xiāng)村振興、形成新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)的重要工作內(nèi)容之一。
重慶周邊的避暑房主要分布于，湖北蘇馬蕩，貴州桐梓，貴州習(xí)水，貴州赤水。
０１避暑度假地產(chǎn)選址概況
重慶市內(nèi)的避暑度假地產(chǎn)主要以渝東北的巫山、云陽(yáng)、萬(wàn)州、豐都，渝東南的武隆、石柱、彭水，以及重慶主城區(qū)周邊的涪陵、江津、南川、綦江、萬(wàn)盛等區(qū)縣為主。而在這些區(qū)域中武隆仙女山、武隆白馬山、南川金佛山、綦江橫山、綦江黑山谷、江津四面山、南川金佛山、南川黎香湖、石柱黃水等板塊是近年重慶避暑度假地產(chǎn)的核心區(qū)域。
綜合來(lái)看重慶市內(nèi)的避暑度假項(xiàng)目選址一般位于海拔高度８００－１５００ｍ的鎮(zhèn)鄉(xiāng)結(jié)合部或者風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園的外圍山清水秀、植被豐茂之地。
０２避暑度假地產(chǎn)選址概況
避暑度假地產(chǎn)的土地指標(biāo)主要表現(xiàn)在土地規(guī)模、容積率（開(kāi)發(fā)強(qiáng)度）、建筑密度、綠化率、建筑高度等五方面。
◆ 用地規(guī)模方面，除個(gè)別規(guī)模大盤(pán)如枕泉翠谷占地１００００畝特殊大盤(pán)外，一般避暑度假地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地面積主要集中在１５０－５００畝；
◆ 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面，容積率相對(duì)較低以１．０－１．３為主要區(qū)間，但純?cè)趥�(gè)別項(xiàng)目容積率在１．５左右，就避暑度假地產(chǎn)而言開(kāi)發(fā)強(qiáng)度相對(duì)較高；
◆ 建筑密度方面，項(xiàng)目受到《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)指標(biāo)控制，一般在３０％左右無(wú)明顯波動(dòng)，突破空間較��；
◆ 綠地率方面，一般控制在３５％以上，但是避暑度假地產(chǎn)項(xiàng)目周邊均有較好的自然生態(tài)條件，故在客戶(hù)的實(shí)際感知中綠地率是遠(yuǎn)超３５％的；
◆ 建筑高度方面，以９－２１ｍ為主，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)１１層及１１＋１層的小高層產(chǎn)品，建筑高度偏高，與周邊環(huán)境存在一定的不協(xié)調(diào)。
０３避暑度假地產(chǎn)交通區(qū)位特點(diǎn)
從客戶(hù)端來(lái)看，避暑度假項(xiàng)目交通的便利與否是影響消費(fèi)者置業(yè)與出行決策的重要因素，在消費(fèi)者進(jìn)行決策的過(guò)程中，區(qū)域旅游的可進(jìn)入性是十分重要的。同時(shí)，交通運(yùn)輸?shù)谋憷麠l件還影響到消費(fèi)者的出游與置業(yè)半徑。在一定的引力和外推力的作用下，消費(fèi)者流量與距離影響力是成反比的。
用數(shù)學(xué)的方式進(jìn)行量化表示為：Ｆ＝Ｔ１Ｔ２／ｆ（ｄ）
公式中：Ｔ１為避暑度假項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的吸引力（與度假避暑項(xiàng)目的產(chǎn)品打造、景區(qū)營(yíng)造、景區(qū)運(yùn)營(yíng)等景區(qū)自身?xiàng)l件掛鉤），Ｔ２為消費(fèi)者客源地的外推力（與客源地可用的避暑度假資源豐富程度掛鉤），ｄ為客源地與避暑度假項(xiàng)目之間的距離。其中消費(fèi)者對(duì)距離的直觀感受很大程度上取決于客源地與避暑度假項(xiàng)目之間的交通便利條件，可量化為通勤時(shí)間。通過(guò)該公式能明確的得知客源地與目的地之間的通勤時(shí)間關(guān)系。
通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析重慶周邊的避暑度假板塊，可得出當(dāng)通勤時(shí)間即ｆ（ｄ）≥４小時(shí)，出行與置業(yè)意愿即Ｆ趨近于零。
注：該統(tǒng)計(jì)僅考慮重慶周邊避暑度假板塊，不包含莫干山、千島湖等遠(yuǎn)距離強(qiáng)吸引力的特殊避暑度假板塊。
０４避暑度假地產(chǎn)設(shè)施配套
鑒于避暑度假地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)季節(jié)性強(qiáng)、消費(fèi)主體以中老年及青少年兒童為主，通過(guò)對(duì)隆鑫花漾的山谷、金科中華養(yǎng)生城、黑山１０９８、華宇林語(yǔ)嵐山、中建云山小鎮(zhèn)、金陽(yáng)第一農(nóng)場(chǎng)等項(xiàng)目的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，并借鑒湖北利川蘇馬蕩的香山別院、林海云天等避暑度假地產(chǎn)項(xiàng)目的配套經(jīng)驗(yàn)，設(shè)施配套主要體現(xiàn)在：
◆ 教育設(shè)施配套方面， 一般未將項(xiàng)目居住人口納入地方教育設(shè)施配套指標(biāo)測(cè)算，由開(kāi)發(fā)商靈活設(shè)置兒童活動(dòng)室、兒童興趣班等，滿(mǎn)足基本、季節(jié)性需求；
◆ 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，一般利用鎮(zhèn)區(qū)醫(yī)療設(shè)施解決，遠(yuǎn)離鎮(zhèn)區(qū)的獨(dú)立項(xiàng)目，根據(jù)建設(shè)規(guī)模和居住群體特點(diǎn)設(shè)置醫(yī)療診療室，滿(mǎn)足日常健康需求；文娛體育設(shè)施方面， 一般通過(guò)設(shè)置基本的綜合文娛活動(dòng)用房豐富購(gòu)房者度假生活，部分通過(guò)租地補(bǔ)充建設(shè)門(mén)球場(chǎng)、健身步道等活動(dòng)設(shè)施；
◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面，一般以滿(mǎn)足住戶(hù)的日常生活需求為主，設(shè)置菜店、超市等基本的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，據(jù)抽樣調(diào)查已竣工和在建的５４個(gè)典型項(xiàng)目，商業(yè)配套設(shè)施建筑面積一般占比８％左右。
◆ 基礎(chǔ)設(shè)施配套方面，一是道路交通設(shè)施，停車(chē)位配建一般按照《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅配建的１．０個(gè)車(chē)位／１００ｍ２標(biāo)準(zhǔn)配建， 但避暑度假地產(chǎn)戶(hù)均建筑面積約５０ｍ２，配建指標(biāo)難以滿(mǎn)足需求；二是公用設(shè)施配套，一般參照城市住宅地產(chǎn)有關(guān)技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)模測(cè)算，納入鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。
０５避暑度假地產(chǎn)設(shè)施配套
通過(guò)對(duì)已開(kāi)發(fā)的避暑度假項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研和統(tǒng)計(jì)分析
避暑度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先依賴(lài)于避暑度假資源的氣候、水源、用地等關(guān)鍵自然要素特征， 其中氣候條件應(yīng)直接決定避暑度假是否具有適宜的氣候溫度適宜避暑度假， 是決定避暑度假地產(chǎn)選址的首要要素。重慶周邊海拔８００－１５００米是一個(gè)比較有參考性海拔的范圍，全年平均氣溫不超過(guò)２０攝氏度，夏季最高氣溫不超過(guò)３０攝氏度是重慶周邊避暑度假項(xiàng)目成立的先決條件。
其次，因重慶的典型山地河谷地貌特征，夏季宜人的避暑氣候區(qū)一般位于海拔較高山區(qū)，高山區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)相對(duì)滯后，所以水資源在重慶周邊的避暑度假項(xiàng)目中有著舉足輕重的地位，可靠的水源水質(zhì)、水量供應(yīng)是重要的自然資源。
０６避暑度假地產(chǎn)概況小結(jié)
重慶區(qū)域的避暑地產(chǎn)已發(fā)展多年，
依托高海拔優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的氣候條件＋自然景觀資源＋３小時(shí)范圍內(nèi)的通勤距離，這三要素已經(jīng)成為重慶重慶避暑地產(chǎn)發(fā)展的前提條件。
低迷、生態(tài)的打造方式更成為避暑地產(chǎn)的標(biāo)簽。
重慶避暑地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近１０年的野蠻生長(zhǎng)已經(jīng)脫離了發(fā)展初期，
進(jìn)入到一個(gè)同質(zhì)化嚴(yán)重的階段。
如何擺脫千篇一律的度假服務(wù)，
將避暑項(xiàng)目與當(dāng)?shù)刭Y源有效結(jié)合形成獨(dú)樹(shù)一幟的項(xiàng)目，
是目前各大度假區(qū)域正在嘗試突破的重要課題，
也是避暑項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的方向。
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